Sprzeciw do sądu powszechnego od orzeczenia SKO odmawiającego aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste

Katowice - 9 października 2012

Ostatnio na naszej witrynie pojawiło się opracowanie dotyczące aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Kontynuując ten temat przedstawimy dzisiaj rozważania dotyczące możliwych działań użytkownika wieczystego w przypadku odmowy aktualizacji opłaty przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.


Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia.
Sprzeciw można wnieść od orzeczeń:

  • o oddaleniu wniosku,
  • o ustaleniu nowej wysokości opłaty oraz
  • o umorzeniu postępowania.

Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości i wskutek jego wniesienia orzeczenie traci moc w całości, a sprawa zostaje przekazana na drogę postępowania sądowego przed sądem powszechnym. Wniosek skierowany do kolegium zastępuje wówczas pozew. Sprzeciw nie przysługuje przy tym stronom w przypadku zawarcia ugody przed kolegium - postanowienie kolegium w sprawie zatwierdzenia ugody jest niezaskarżalne do sądu powszechnego. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Sprzeciw nie wymaga szczególnej formy oraz uzasadnienia. Postawienie zarzutów i powołanie dowodów może mieć oczywiście znaczenie, nie jest jednak obligatoryjnym wymogiem. Kolegium nie jest uprawnione do prowadzenia samokontroli orzeczenia, nawet w przypadku oczywistej zasadności sprzeciwu nie może uchylić własnego orzeczenia.
Wskutek wniesienia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. Skutek taki nie następuje w przypadku wniesienia sprzeciwu po terminie. Może się również zdarzyć, że sąd wezwie wnoszącego sprzeciw do uzupełnienia braków formalnych wniesionego sprzeciwu, w przypadku ich nieuzupełnienia w wyznaczonym terminie sprzeciw zostanie zwrócony, a zgodnie z art. 130 § 2 kodeksu postępowania cywilnego, pismo zwrócone nie wywołuje żadnych skutków, jakie ustawa wiąże z jego wniesieniem do sądu. Oznaczać to będzie, że orzeczenie nie traci mocy i wiążąca pozostaje opłata ustalona przez Kolegium. Orzeczenie nie traci również mocy w przypadku, gdy sprzeciw odnosi się jedynie do kosztów postępowania, sąd wówczas rozstrzyga o kosztach w formie postanowienia na posiedzeniu niejawnym.


Przekazanie sprawy do sądu powoduje wszczęcie postępowania sądowego, a sąd rozpoznaje wniosek jako pozew o ustalenie w trybie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Sąd jest zatem zobowiązany do wezwania wnoszącego sprzeciw od orzeczenia SKO do określenia wartości przedmiotu sporu i uiszczenia opłaty sądowej. Jednocześnie określenie wartości przedmiotu sporu powoduje ustalenie właściwego rzeczowo sądu powszechnego. Sąd powszechny prowadzi sprawę w postępowaniu procesowym .
W przypadku przekazania sprawy na drogę sądową na skutek wniesionego sprzeciwu, skutki wyroku sądu albo ewentualnej ugody sądowej będą analogiczne jak w przypadku orzeczenia kolegium i ugody przed nim zawartej. W przypadku oddalenia powództwa obowiązywać będzie nowa wysokość opłaty wskazana w ofercie, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty i złożono ofertę nowej wysokości opłaty, a w przypadku ugody sądowej lub wyroku ustalającego nową wysokość opłaty (inną niż zawarta w ofercie) – nowa wysokość opłaty ustalona w wyroku lub ugodzie. Będzie ona obowiązywać także począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty, chyba że z treści wyroku lub ugody wynikać będzie wprost inna, późniejsza data.


Utrata mocy orzeczenia kolegium oznacza, że sąd rozpatruje sprawę od początku. Nie jest on związany dowodami przeprowadzonymi przez kolegium i powinien przeprowadzić postępowanie dowodowe zgodnie z zasadą bezpośredniości. Zgodnie z art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji spoczywa na właściwym organie. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 23.09.2009 r. wskazał, że jest to przepis o charakterze materialno-prawnym, który - w sensie czasowym - określa ciężar rozkładu dowodu w całym postępowaniu „aktualizacyjnym”, obejmującym fazę postępowania administracyjnego i fazę sądowego postępowania rozpoznawczego. Nie ma przy tym znaczenia, że właściciel nieruchomości pozostaje zawsze stroną pozwaną w postępowaniu sądowym po wniesieniu sprzeciwu przez właściwy organ lub użytkownika wieczystego. Ratio legis takiego rozwiązania prawnego podyktowana została potrzebą ułatwienia sytuacji dowodowej (a tym samym procesowej) użytkownika wieczystego w postępowaniu sądowym .
Wystąpienie przesłanek aktualizacji opłaty może być wykazywane przez właściciela nieruchomości przy pomocy wszelkich dostępnych środków dowodowych. Nie ulega jednak wątpliwości, że kluczowe znaczenie będzie miał dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Ustalenie zasadniczej okoliczności, tj. wartości przedmiotowej nieruchomości w dacie wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty, będzie wymagało specjalistycznej wiedzy. Dla rozstrzygnięcia sprawy przez sąd nie ma znaczenia wartość nieruchomości w dacie wyrokowania, czy też w dacie, od której nowa wysokość opłaty ma obowiązywać. Operat szacunkowy, na podstawie którego dokonano wypowiedzenia, nie może być uznany przez sąd za opinię biegłego. W praktyce zdarzają się wnioski właścicieli nieruchomości o dopuszczenie dowodu z zeznań rzeczoznawcy, który przygotował operat, na okoliczność prawidłowości jego sporządzenia. Wobec zakwestionowania przez powoda prawidłowości takiego operatu i wzmiankowanej powyżej niemożności wykorzystania go jako opinii biegłego, przeprowadzenie dowodu z zeznań autora operatu nie będzie miało znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

 

Opracował:

dr Piotr Jankowski
radca prawny