Trzy sposoby opodatkowania zbywanej nieruchomości

Katowice - 23 lutego 2009

Z początkiem 2009 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości. To już druga zmiana przepisów w tym zakresie w ciągu ostatnich dwóch lat. To z kolei powoduje, że od początku 2009 r. przy rozliczaniu sprzedaży nieruchomości podatnicy będą musieli wybrać jeden z trzech sposobów opodatkowania takiej transakcji, taki, który będzie dla nich właściwy. Przy czym podatek i sposób rozliczenia będzie zależał od daty zakupu sprzedawanego mieszkania lub domu.

Zakup nieruchomości do 31 grudnia 2006 roku:
Sprzedając nieruchomość nabytą przed końcem 2006 roku zapłacimy podatek w wysokości 10 proc. przychodu uzyskanego ze sprzedaży, czyli od całej sumy otrzymanej od kupującego. Podatek płaci się w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży.
Istnieje jednak możliwość uzyskania zwolnienia od podatku. Podatku nie zapłacą podatnicy sprzedający nieruchomość i prawa majątkowe, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie do urzędu skarbowego, że przychód uzyskany ze sprzedaży w ciągu dwóch lat przeznaczą w całości na cele mieszkaniowe (takie jak np. nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, budowę, rozbudowę, modernizację własnego budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie). Wolna od podatku jest także sprzedaż nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny.

Zakup nieruchomości od 1 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008 roku:
Z początkiem 2007 r. nastąpiła zmiana przepisów - przede wszystkim zmianie uległa wysokość podatku. Sprzedając nieruchomość nabytą w tym czasie zapłacimy 19 proc. dochodu ze sprzedaży a nie, jak wcześniej, 10 proc. przychodu. Dochodem jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Do kosztów tych zalicza się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c). Podstawowymi dowodami dokumentującymi poniesione nakłady są faktury VAT oraz dokumenty stwierdzające poniesienie nakładów administracyjnych. Do przychodu należy natomiast doliczyć odpisy amortyzacyjne dokonane od zbywanej nieruchomości lub praw. Tak obliczony podatek – zgodnie z art. 30e – płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie, czyli do 30 kwietnia.
Aby uniknąć płacenia PIT można skorzystać z rozwiązania, jakim jest ulga meldunkowa. Polega ona na tym, że zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych jest podatnik, który jest zameldowany na pobyt stały w zbywanym budynku lub mieszkaniu przez co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia. Pamiętać jednak należy, że aby z takiego zwolnienia z podatku skorzystać, trzeba złożyć właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od daty zbycia stosowne oświadczenie o wymaganym zameldowaniu w danej nieruchomości. W przeciwnym wypadku koniecznym będzie zapłacenie 19% podatku od dochodu. Pozostałe ulgi zostały wycofane.

Zakup nieruchomości po 1 stycznia 2009 roku:
W 2009 roku nastąpiła kolejna zmiana przepisów. Wysokość podatku, czyli 19 proc. dochodu, pozostała bez zmian. W związku z likwidacją obowiązku meldunkowego, zniknęła także wcześniejsza ulga meldunkowa.
Zgodnie z nowelizacją ustawy, dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą być zwolnione z podatku pod warunkiem, że w ciągu dwóch lat zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe, przez które należy rozumieć m.in. nabycie nowego mieszkania, domu, działki budowlanej, wyremontowanie własnego domu lub spłatę kredytu, który został zaciągnięty na cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości. Zaznaczono jednak, że nieruchomość przeznaczona na cele rekreacyjne nie jest takim wydatkiem (co nie było wcześniej jasno powiedziane). W odróżnieniu do ulgi obowiązującej wobec mieszkań nabytych do końca 2006 roku mamy dwa lata podatkowe, a nie kalendarzowe, na wykorzystanie uzyskanego przychodu. Podkreślenia wymaga również fakt, że nabycie nowego domu, mieszkania, czy działki nie musi nastąpić tylko w Polsce, lecz może być dokonane także w krajach Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub w Konfederacji Szwajcarskiej. Z nowego zwolnienia w pełni skorzystają tylko ci podatnicy, którzy przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe. W pozostałym przypadku podatek będzie tym wyższy, im wyższy będzie dochód ze sprzedaży nieruchomości, a wydatki na cele mieszkaniowe niższe w relacji do przychodu.

Przy czym jeden przepis nie zmienia się od lat. W każdym z trzech przypadków obowiązuje zasada, że nie płaci się podatku, jeżeli nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Katarzyna Goncerz
specjalista ds. prawnych