Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Warszawa - 18 sierpnia 2010

Rozstrzygnięcie tytułowego zagadnienia było przedmiotem postanowienia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (sygn. akt S 3/10), wyroków Sądu Najwyższego oraz zadaniem z prawa cywilnego na tegorocznym egzaminie radcowskim.


W wyroku z dnia 9 lipca 2003 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt IV CKN 305/01) wskazał, że umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną (art. 389 k.c.). Umowa deweloperska, nazywana czasem umową realizatorską, nie jest umową nazwaną, także na gruncie art. 9 u.w.lok. Jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadaje jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera.

Przyjęta kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej przesądza zarazem, jakie przepisy powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego. Są to przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części ogólnej prawa zobowiązań, a w zakresie wykraczających poza nie zagadnień szczególnych, właściwych dla umowy deweloperskiej, przez analogię stosowane przepisy umów nazwanych, których elementy zawiera ta umowa. W przypadku nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera rozmiar odszkodowania należnego zamawiającemu z tytułu nieuzasadnionej odmowy przeniesienia na jego rzecz przez dewelopera prawa własności wybudowanego dla niego lokalu, nie podlega ograniczeniu na podstawie art. 390 § 1 k.c.


W przywołanym na wstępie postanowieniu z dnia 2 sierpnia 2010 r. Trybunał Konstytucyjny uznał, że konieczne jest uchwalenie przez Sejm przepisów, które w lepszy sposób chroniłyby nabywców lokali.


Wojciech Madeja
Kierownik Departamentu Szkoleń i Publikacji