Ustawa deweloperska opublikowana - od kwietnia 2012 r. deweloperzy mają nowe obowiązki wobec klientów

Warszawa - 7 grudnia 2011

 

28 października 2011 r. opublikowano w dzienniku ustaw (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) tekst ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa stanowi realizację tzw. postanowienia sygnalizacyjnego Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r., w którym TK stwierdził konieczność opracowania projektu ustawy regulującej problematykę związaną z inwestycjami deweloperskimi. Cechą charakterystyczną stosunków deweloperskich jest wykorzystanie środków finansowych nabywców już w trakcie przedsięwzięcia deweloperskiego. W praktyce na podstawie umowy zawartej z deweloperem nabywca zobowiązuje się do zapłaty całego wynagrodzenia (lub znacznej jego części) deweloperowi jeszcze przed ukończeniem inwestycji deweloperskiej oraz przed przeniesieniem na nabywcę własności zamówionego lokalu. Tak więc to kupujący lokal ponosi zwiększone ryzyko umowne. Tylko w przypadku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego sytuacja prawna nabywcy lokalu kształtuje się korzystniej; zachowanie tej formy skutkuje bowiem powstaniem roszczenia nabywcy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, które może być przymusowo dochodzone na drodze sądowej. Roszczenie to może zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości. Nadal jednak zachwiana jest ekwiwalentność świadczeń stron umowy, gdyż jedynie w razie całkowitego wykonania inwestycji i bezpodstawnego uchylania się dewelopera od zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenie nabywcy o przeniesienie na niego własności wybudowanego lokalu może zostać rzeczywiście zrealizowane. Jeżeli natomiast budowa zostanie przerwana albo nie dojdzie do jej rozpoczęcia, zachowanie tej formy umowy i ujawnienie roszczenia w dziale III księgi wieczystej nieruchomości może okazać się nieprzydatne dla skutecznej realizacji tego roszczenia. W praktyce jednak znaczna większość umów deweloperskich zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, przy czym deweloperzy posługują się opracowanymi przez siebie wzorcami umów.

Nowa ustawa, tzw. Ustawa deweloperska, szczegółowo reguluje treść umowy deweloperskiej, ponadto nakłada na dewelopera obowiązek zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z następujących środków ochrony:

  1. zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego;
  2. otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej;
  3. otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej;
  4. otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

 

Istotą otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest stworzenie takiej sytuacji, w której kupujący lokal gromadzi środki na jego zakup na rachunku w banku i poprzez ten rachunek dokonuje rozliczeń z deweloperem. Jest to rachunek bankowy, podlegający przepisom Kodeksu cywilnego i ustawy - Prawo bankowe. Bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy stoi na straży, by nie doszło do wypłaty pieniędzy deweloperowi, dopóki nie przedstawi on dokumentacji pozwalającej na stwierdzenie, że lokal został wybudowany zgodnie z umową i przepisami prawa. Zgodnie z brzmieniem art. 59 ustawy Prawo bankowe, jeśli deweloper postępuje nierzetelnie, zostało przeciwko niemu wszczęte postępowanie egzekucyjne albo ogłosi on upadłość, co też nierzadko zdarza się w branży budowlanej, klient banku ma gwarancje zwrotu pieniędzy zgromadzonych na tych rachunkach.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy należący do dewelopera służy do gromadzenia środków pieniężnych nabywcy, na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje w transzach zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie. Bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym w sposób zgodny z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, chyba że deweloper zakończył dany etap budowy przed terminem określonym w tym harmonogramie.

Zamknięty mieszkaniowy rachunekpowierniczy należący do dewelopera jest to rachunek powierniczy w rozumieniu art. 59 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe. Służy do gromadzenia środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po ustanowieniu prawa własności lokalu i przeniesieniu tego prawa na nabywcę. Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne zgromadzone przez nabywcę na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym tylko i wyłącznie po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu.

Kolejną możliwością dla dewelopera jest wykazanie się gwarancją bankową oraz umową ubezpieczenia. Deweloper zapewni w takim przypadku nabywcy gwarancję bankową (płatną na żądanie nabywcy) zwrotu kwot wpłacanych przez nabywcę deweloperowi w przypadku upadłości dewelopera, albo po upływie 60 dni od dnia wskazanego w umowie deweloperskiej, jako dzień zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Nabywcy przysługuje roszczenie do firmy ubezpieczeniowej o wypłatę odszkodowania w wysokości równej wysokości kwot wpłaconych przez nabywcę deweloperowi - na podstawie umowy ubezpieczenia, którą deweloper zawarł z zakładem ubezpieczeniowym, w związku z którą opłacił składki (nabywca jest uposażonym z umowy ubezpieczenia). Roszczenie to przysługuje w przypadku upadłości dewelopera, albo po upływie 60 dni od dnia wskazanego w umowie deweloperskiej, jako dzień zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Gwarancja bankowa albo roszczenie do zakładu ubezpieczeń wygasa w dniu otrzymania odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu.

Deweloper zobowiązany jest również do przekazania osobom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej prospektu informacyjnego, nie później niż na 7 dni przed zawarciem takiej umowy. Deweloper musi uzyskać pisemne oświadczenie nabywcy o odbiorze i zapoznaniu się z treścią prospektu informacyjnego dewelopera. Prospekt ten udostępnia się w wersji papierowej lub na trwałym nośniku informacji innym niż papier. Termin ważności prospektu informacyjnego wynosi 12 miesięcy od dnia jego udostępnienia. Prospekt w formie standardowego formularza będzie składać się z dwóch części. Część pierwsza ogólna, zawierająca dane dotyczące dewelopera i jego sytuacji prawno-finansowej oraz informacje dotyczące przedsięwzięcia budowlanego, byłaby obowiązkowo przygotowywana przez dewelopera dla danej inwestycji jako pewnego rodzaju świadectwo stanu finansowego, prawnego, faktycznego przedsiębiorcy oraz konkretnej inwestycji. Druga część prospektu miałaby charakter zindywidualizowany, odnosiłaby się do konkretnego lokalu. Elementami indywidualizującymi są: szczegółowe określenie lokalu, którym nabywca jest zainteresowany (w tym powierzchnia, rozkład pomieszczeń, lokalizacja w budynku itp.) oraz cena za metr kwadratowy lokalu. Ponadto elementami obowiązkowymi prospektu są dokumenty potwierdzające informacje wskazane w prospekcie (np. aktualny odpis KRS itd.).

Ustawa określa także obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej np.: określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej, cenę nabycia prawa własności lokalu oraz klauzule waloryzacyjne, jeśli zostały przewidziane, informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości (w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego), istniejących na nieruchomości obciążeniach.

Nowa ustawa wprowadza też wymóg, by umowy deweloperskie były zawierane w formie aktów notarialnych. Natomiast wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu tej umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciąża w równych częściach dewelopera oraz nabywcę.

Ustawa deweloperska zmienia także prawo upadłościowe i naprawcze wprowadzając odrębny tryb postępowania upadłościowego wobec deweloperów. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja deweloperska stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem.

Po ogłoszeniu upadłości dewelopera o dalszym losie inwestycji będzie decydować tzw. zgromadzenie nabywców lokali, które będzie mogło podjąć uchwałę o:

  1. zaspokojeniu się nabywców ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych,
  2. kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę, gdy odebrano zarząd własny upadłemu, albo syndyka i wysokości dopłat koniecznych do jego zakończenia,
  3. zawarciu z wierzycielami upadłego dewelopera układu likwidacyjnego.

W przypadku podjęcia decyzji o kontynuacji budowy zgromadzenie nabywców będzie mogło wyrazić zgodę na swobodny wybór wykonawcy przez zarządcę albo syndyka. Zawarcie umowy z wykonawcą będzie następowało w drodze aukcji lub przetargu prowadzonego przez syndyka pod nadzorem sędziego-komisarza. Po zakończeniu inwestycji syndyk przenosi na nabywców prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w terminie 30 dni od dnia zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego.

Idea ochrony słabszej strony umowy – nabywcy lokalu jest ze wszech miar słuszna. Rodzi się jednak pytanie czy deweloperzy dodatkowych kosztów, które nakłada na nich ustawa, nie przerzucą na Klientów?

 

Wojciech Madeja